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Le marché de l’immobilier dans l’expectative

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Le marché de l’immobilier dans l’expectative

 Aquelle sauce le secteur immobilier va-t-il être accommodé ? La question taraude les professionnels de la branche depuis plusieurs mois, Emmanuel Macron ayant déclaré vouloir « taxer la rente immobilière pour réorienter l’épargne vers l’économie productive ». La « stratégie pour le logement », présentée le 21 septembre, a levé une partie du voile, mais certaines des mesures présentées ne sont que des pistes de réflexion qui seront précisées d’ici à la fin de l’année. Que sait-on ? La priorité du gouvernement est de diminuer la facture annuelle de 42 milliards des aides aux logements. Si le gros de l’effort va être demandé aux bailleurs sociaux, 6,5 millions de bénéficiaires de l’aide personnalisée au logement (APL) savent depuis cet été que leur allocation va baisser de 5 euros dès le 1er octobre. L’impact sera marginal sur la solvabilité des locataires du parc privé et, par ricochet, sur leurs bailleurs.

L’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) se transforme en impôt sur la fortune immobilière (IFI), qui ciblera tous les actifs immobiliers
 

Une autre mesure, en revanche, va toucher directement les propriétaires, mais seulement les plus riches : la transformation de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) en impôt sur la fortune immobilière (IFI). L’IFI ciblera tous les actifs immobiliers, et notamment les fonds à « prépondérance immobilière ». Ce qui signifie que les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), les organismes de placement collectif en immobilier (OPCI) et les titres des sociétés foncières entreront dans l’assiette de calcul du nouvel impôt.

 

« L’IFI inquiète les professionnels, car nul ne peut en prévoir les effets », déclare Norbert Fanchon, président du directoire du Groupe Gambetta. L’IFI pourrait entrainer une réallocation de l’épargne vers d’autres placements que l’immobilier. Mais ces propriétaires fortunés ne représentent qu’une faible part des 2,1 millions de bailleurs. Cette réforme ne devrait donc pas chambouler un marché immobilier en bonne santé, comme l’atteste le niveau record des ventes. Entre mai 2016 et mai 2017, 907 000 transactions dans l’ancien ont été enregistrées par les notaires (+10 %).

Le prêt à taux zéro (PTZ) prolongé de quatre ans

Autre annonce importante, le prêt à taux zéro (PTZ) octroyé aux ménages accédant à la propriété, et l’avantage fiscal Pinel, destiné aux particuliers achetant un logement neuf pour le louer, seront prolongés pendant quatre ans. Ces dispositifs ont joué un rôle important dans la reprise du marché du neuf. Le PTZ a permis à de nombreuses familles modestes de devenir propriétaires. Et grâce au succès du Pinel, qui représente la moitié des ventes dans le neuf, les promoteurs immobiliers ont réalisé 125 000 opérations en 2016 (+ 45 %). Recalibrés, ces dispositifs deviendront moins attrayants. Le taux maximal de réduction d’impôt du Pinel pourrait passer de 21 % à 12 %, tandis que les petites villes et les zones rurales seront exclues du périmètre des deux aides. Le différé de remboursement du PTZ, qui laisse jusqu’à quinze ans à un primo-accédant pour commencer à rembourser son prêt, pourrait passer à la trappe.

Le gouvernement entend faire des économies, mais aussi calmer les excès du marché immobilier. Dans certaines villes, des signes de surchauffe apparaissent. En un an, les prix ont bondi de 5,9 % à Paris, de 5,1 % à Lyon et de 7,1 % à Bordeaux. Si l’intention est louable, le risque est d’éroder la confiance des acteurs de l’immobilier. « Le message est brouillé, et cela peut être préjudiciable. D’ailleurs, les agents immobiliers constatent un petit infléchissement des transactions depuis la rentrée », déclare Henry Buzy-Cazaux, directeur de l’Institut du management des services immobiliers.

Les transactions ayant été nombreuses ces derniers mois, « nous entrons dans une phase où il y a moins de biens immobiliers à vendre », relativise Bernard Cadeau, président du réseau Orpi. Un léger ralentissement en 2018 n’aurait donc rien de surprenant. « Les volumes pourraient se réduire de 5 % », dit M. Buzy-Cazaux. Et les prix ? Il est trop tôt pour le dire. « C’est l’élément qui déterminera le bon déroulement de 2018 », pense M. Cadeau.



 

Agence Parc du Château